Aujourd’hui, je vous invite à un entretien avec un expert en immobilier commercial à New York. Kara Luwisch, membre clé de l’équipe commerciale de Hirsch de Berkshire Hathaway HomeServices New York Properties. Spécialisée dans le crédit-bail commercial, Kara représente à la fois des locataires et des propriétaires dans les cinq arrondissements. Elle traite tous les prix et aucune demande client n'est trop grande ou trop petite pour être traitée. Joignez-vous à moi pour en apprendre davantage sur le crédit-bail commercial avec un point de vue d’initié sur les tendances qui régissent l’immobilier commercial.
ELLIE JOHNSON: Kara, merci de vous joindre à nous aujourd'hui. Pouvez-vous nous parler des principales différences entre le crédit-bail immobilier commercial et résidentiel?
KUNERUN LUWISCH: Merci de m'avoir invité à discuter de ce sujet! L'immobilier commercial est différent du résidentiel de plusieurs manières. La principale différence est qu’il s’agit de divers types d’actifs: bureaux, commerces de détail, industries, multifamiliales et terrains. Chaque type d'actif vient avec son propre ensemble d'exigences et de défis. Surveiller les tendances des marchés locaux, nationaux et mondiaux, telles que l'absorption nette, les coûts de construction et de construction, la volatilité des taux d'intérêt et la désignation de nouvelles zones d'opportunité, est essentiel pour comprendre comment naviguer à travers ces défis et identifier les opportunités
Le processus de négociation pour les propriétés commerciales est souvent très complexe, en particulier pour les baux à long terme, qui peuvent durer de 5 à 10 ans ou plus. Au-delà des tarifs de location, chaque partie doit examiner attentivement de nombreuses conditions supplémentaires. Contrairement au secteur résidentiel, les paramètres tels que les limites budgétaires, la configuration de l'espace et l'emplacement physique doivent correspondre aux intérêts de l'ensemble de l'entreprise. De nombreuses parties différentes peuvent être impliquées dans le processus de décision pour les transactions commerciales, alors que la résidence est généralement entre deux parties ou représentants.
De plus, les divers éléments que recherchent les locataires potentiels diffèrent – nous voyons des locataires de bureaux qui souhaitent des halls d’entrée rénovés, des équipements collectifs de locataires ou des espaces adaptés à certaines cultures de travail et à leurs besoins de croissance future.
EJ: Intéressant! Passons maintenant à ce qui distingue l’immobilier commercial de New York. À l'heure actuelle, quelles sont les tendances qui animent le marché des bureaux à New York?
KL: New York City est un centre financier. Les gens veulent être ici, ce qui est formidable pour les entreprises qui ont accès aux talents. Avec la multiplication des espaces de coworking, de nombreuses start-ups et petites entreprises ont désormais la possibilité d’établir et de maintenir leurs opérations à New York.
Par exemple, une petite start-up basée en Europe pourra entrer sur le marché de New York avec une capacité à court terme et se développer à son rythme. C'est la beauté des espaces co-working; ils donnent à ces types d'entreprises la flexibilité et la liberté de tester le marché sans avoir à s'engager dans des baux à long terme.
Une autre tendance à noter: les propriétaires écoutent le marché et adaptent l’esthétique et les commodités de leurs propriétés pour répondre aux demandes et aux attentes actuelles des locataires. Cela comprend les plafonds exposés, les murs de briques, les sols en béton, les salons confortables et les espaces extérieurs.
EJ: Qu'en est-il de la vente au détail à New York? Quels sont certains des facteurs clés qui dirigent ce marché aujourd'hui?
KL: Nous constatons une plus grande variété d'usages et les propriétaires sont devenus plus ouverts aux concepts nouveaux et modernes. Par exemple, les studios de fitness, les devantures de commerce électronique, les magasins spécialisés dans les confiseries et les boulangeries ainsi que les marchés liés à l’alimentation ont tous acquis une solide réputation parmi la population de la ville de New York.
L'emplacement est toujours un facteur clé en matière de loyers, et c'est encore plus vrai en matière de commerce de détail, car bon nombre de ces magasins physiques sont tributaires du trafic piétonnier. Les boutiques éphémères à New York continuent d'être à la mode, car elles constituent un moyen économique et flexible pour les nouvelles entreprises de tester leurs concepts.
EJ: Quels sont certains des défis ou des obstacles auxquels sont confrontés les professionnels de l'immobilier commercial aujourd'hui?
KL: Comme vous le voyez dans le secteur résidentiel, nous évoluons sur un marché extrêmement concurrentiel. Il existe de nombreux professionnels spécialisés dans les mêmes services, offrant au consommateur de multiples options parmi lesquelles choisir. Ce défi rend encore plus impératif de fournir de nouvelles perspectives et des approches créatives à un accord.
La technologie a également accru la compétitivité du secteur, tout en simplifiant une partie du processus. Cela a créé un niveau de transparence dans notre industrie par rapport à ce que nous avions il y a quelques années à peine. Au bout du compte, l’immobilier reste une entreprise qui repose fortement sur les relations interpersonnelles. Lorsque vous essayez de trouver un espace ou de négocier un accord, de nombreux éléments entrent en jeu. Les meilleurs agents et courtiers immobiliers commerciaux deviennent une caisse de résonance pour leurs clients; ils ajoutent constamment de la valeur tout au long de la transaction et agissent en tant que leurs conseillers et avocats.
Mon conseil aux nouveaux professionnels est que le réseautage est primordial pour poser les fondations du succès. N’ayez pas peur d’aller là-bas, posez des questions et apprenez-en le plus possible sur les divers éléments qui composent l’immobilier commercial.
De nombreux professionnels de l'immobilier commercial essaient de trouver un créneau tôt dans leur carrière. Cependant, vous pouvez rester ouvert à tous les secteurs et travailler avec différents types et tailles d’entreprises dans les cinq arrondissements ou dans l’une des régions où vous exercez vos activités.
EJ: Merci encore pour votre temps aujourd'hui, Kara. Une dernière question: quels quartiers de New York croyez-vous qu'il y a de mieux?
KL: Merci de m'avoir donné l'occasion de partager mon expérience professionnelle avec vous et nos lecteurs. En réponse à votre dernière question, du point de vue des bureaux, Midtown Manhattan sera toujours en demande. Nous continuons de travailler avec des sociétés financières, technologiques et institutionnelles qui ont besoin d'être présentes, car cela offre de grandes opportunités pour la croissance de la clientèle. Cependant, j’ai remarqué que les sociétés de services financiers qui n’auraient envisagé que Midtown il ya cinq ans sont maintenant ouvertes et enthousiastes à l’idée d’essayer quelque chose de différent – peut-être un loft à Flatiron ou à Chelsea. Et n’oublions pas l’impact de Hudson Yards sur l’extension des équipements de bureau, de commerce de détail et d’habitation disponibles.
Si vous regardez Brooklyn, je pense que des zones d’opportunité telles que Greenpoint et Brooklyn Navy Yard gagnent en force alors que les quartiers se transforment avec de nouveaux investissements en développement et en capital.